Много фирми продават притежавани от тях апартаменти. Затова в рубриката на „Труд“ “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП в кои от тези случаи не се плаща ДДС. Допълнително разглеждаме случая на плащане на ДДС при взимане под наем на имот, собственост на фирма в чужбина.

I Продажба на жилище без ДДС

Дружеството е придобило чрез покупко-продажба апартамент в сграда, въведена в експлоатация през 2002 г. Нотариален акт е издаден на 20.12.2018 г. Продавачите са физически лица, които са придобили имота през 2008 г. Дружеството има намерение да продаде апартамента. Поставени са следните въпроси:

1. Във фактурата, която дружеството трябва да издаде при продажбата, трябва ли да се начисли ДДС?

2. Може ли да се приеме, че продажбата се третира като освободена доставка на основание чл.45, ал.3 от Закона за ДДС?

Съгласно чл.2, т.1 от ЗДДС с ДДС се облага всяка възмездна облагаема доставка на стока или услуга. Облагаема доставка, по смисъла на чл.12, ал.1 от ЗДДС, е всяка доставка на стока или услуга по смисъла на чл. 6 и 9 от закона, когато е извършена от данъчно задължено лице по този закон и е с място на изпълнение на територията на страната, както и доставката, облагаема с нулева ставка, извършена от данъчно задължено лице, освен в случаите, в които този закон предвижда друго. Освободените от облагане с ДДС доставки са регламентирани в глава четвърта от ЗДДС.

Според чл.45, ал.3 от ЗДДС освободена доставка е доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях.

В ЗДДС законодателят не е дал дефиниция на понятието „сгради, които не са нови”. Определението за „сгради, които не са нови” се извежда по аргумент за противното от определението, дадено в §1, т.5 от допълнителните разпоредби на ЗДДС. С цитираната норма е дадена дефиниция за „нови сгради”, а именно:

а) които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност „груб строеж“, или

б) за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията (ЗУТ), или

в) които отговарят на следните условия:

аа) представляват части, обособени като самостоятелни обекти от съществуващи сгради в резултат на извършено надстрояване и/или допълващо застрояване, и тези части може да бъдат обект на отделни доставки или представляват сгради, за които направените преки разходи за извършване на реконструкция, основно обновяване и/или преустройство са не по-малко от една трета от пазарната цена на тези сгради към датата, на която е издадено ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на ЗУТ, и

бб) към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на ЗУТ.

По силата на чл.45, ал.7 от ЗДДС, в случаите на доставка по ал.3 от същата разпоредба, доставчикът може да избере да третира доставката на сграда, която не е нова, като облагаема доставка.

В конкретния случай обектът е въведен в експлоатация през 2002 г. и предвид липсата на информация за извършвани разходи за реконструкция и преустройство на имота, ако същият не отговаря на даденото в §1, т.5 от ДР на ЗДДС определение за „нова сграда“, при продажбата му ще е приложима разпоредбата на чл.45, ал.3 от ЗДДС и доставката следва да се третира като освободена.

II ДДС за наем на имот, собственост на фирма в чужбина

Дружество, местно юридическо лице за Германия, е регистрирано по чл.100, ал.1 от Закона за ДДС – регистрация по избор за лице, за което не са налице условията за задължителна регистрация. Дружеството издава фактури за наем на българско юридическо лице, регистрирано по ДДС. Поставени са следните въпроси:

1. Фактурите, с които се документира отдаването под наем на недвижим имот в България, следва ли да бъдат издадени от идентификационния номер по ДДС на дружеството в България и следва ли дружеството да начислява ДДС за предоставената услуга по отдаване под наем на имот?

2. Или, въпреки че дружеството е чуждестранно юридическо лице, регистрирано по ДДС в България, и има валиден идентификационен номер по ДДС в България, наемателят е длъжен да начислява ДДС чрез издаване на протокол?

Доколкото дружеството е регистрирано по ЗДДС лице, следва да се установи дали за същото е настъпила промяна в установяването му на територията на страната, съобразявайки критериите, описани в т.1.2. от становище изх. № М-26-Г-3#2/27.02.2020 г.

Съгласно чл.11, параграф 1 и 2 от Регламент за изпълнение (ЕС) № 282/2011 на Съвета от 15 март 2011 г. за установяване на мерки за прилагане на Директива 2006/112/ЕО относно общата система на ДДС (Регламент 282/2011) за прилагането на чл.44 от Директива 2006/112/ ЕО  „постоянен обект“ означава всеки обект, различен от мястото на установяване на стопанска дейност, посочен в чл.10 от същия регламент, който се характеризира с достатъчно равнище на постоянство и има подходяща структура от гледна точка на човешките и техническите ресурси, за да може да получава и ползва услугите, доставени за собствените нужди на този обект, както и да доставя услугите, които престира. Фактът на притежание на идентификационен номер по ДДС сам по себе си не е достатъчно основание да се приеме, че данъчно задълженото лице, разполагащо с такъв номер, има постоянен обект, съгласно чл.11, параграф 3 от Регламент 282/2011.

В конкретния случай, тъй като германското дружество няма офис в България и няма назначен персонал или представител в България, тоест не са налице човешки и технически ресурси на територията на страната, необходими за целите на извършваните доставки, считам, че не следва да се приема, че дружеството формира постоянен обект на територията на страната, независимо от неговата регистрация по реда на чл.100, ал.1 от ЗДДС. В този случай е приложима разпоредбата на чл.82, ал.2, т.3 от ЗДДС и данъкът е изискуем от получателя по доставката – съответното българско юридическо лице.

В случай че дружеството разполага с минимален размер и постоянна наличност на човешки и технически ресурси на територията на страната, отговаря на определени изисквания за минимална степен на постоянност, то следва, че същото ще формира постоянен обект на територията на страната.

При положение че дружеството формира постоянен обект на територията на страната по отношение на услугите по отдаване под наем на имот, следва да се приеме, че същите са извършени от този постоянен обект, ако са осъществени чрез използване на ресурсите - технически, човешки и пр., на този постоянен  обект. В този случай за дружеството - чуждестранно юридическо лице с идентификационен номер по ДДС в България, възниква задължение за начисляване на данък, съгласно чл.86 от ЗДДС.

При положение че дружеството формира постоянен обект на територията на страната, но за извършването на предоставяните услуги не са използвани ресурси на постоянния обект, то следва да се приеме, че доставката не е извършена от този постоянен обект. В този случай е приложима разпоредбата на чл.82, ал.2, т.3 от ЗДДС и данъкът е изискуем от получателя по доставката – съответното българско юридическо лице.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество "Захаринова  Нексиа“ ООД (www.ZaharinovaNexia.com). Дружеството е част от 9-та в света международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и две внучки.