Много фирми притежават апартаменти, които отдават под наем за краткосрочно или дългосрочно настаняване. Затова в рубриката на „Труд news“ “Данъчeн консулт” представяме позицията на НАП за това какъв е редът за плащане на данък сгради в тези случаи.

Дружеството „X“ ЕООД е собственик на 11 апартамента, отдавани под наем за краткосрочно или дългосрочно настаняване. Дружеството е направило опит да подаде декларация по чл.14 от ЗМДТ за всеки от апартаментите, в които е отбелязало, че имотът ще бъде използван за жилищни нужди. При подаване на декларациите служител на дирекция „Местни данъци и такси“ е указал, че декларациите на всички 11 обекта не могат да бъдат приети като имоти за жилищни нужди, а това е допустимо само за един от тях, а за останалите трябва да бъде посочено, че ще бъдат използвани със стопански цели. Дружеството е изпълнило указанието. В резултат общината е обложила имотите като нежилищни. Част от имотите са регистрирани или категоризирани по Закона за туризма (ЗТ). Поставени са въпросите:

1. Какво трябва да бъде данъчното третиране по Закона за мастните данъци и такси (ЗМДТ) на апартаменти на юридическо лице, отдавани под наем на физически лица за краткосрочно или дългосрочно настаняване?

2. Кое следва да бъде взето под внимание при определяне на данък сгради на имотите – данъчната оценка или отчетна стойност?

3. Ще има ли разлика в облагането, ако апартаментите се отдават с цел дългосрочен наем на физически лица или са регистрирани по ЗТ и се отдават за краткосрочно настаняване?

I Жилищни и нежилищни имоти

Основата за облагане на жилищните имоти на предприятия е данъчната оценка на имота, определена в съответствие с приложение №2 към закона (чл.21 ЗМДТ). За останалите имоти на предприятията това е по-високата между отчетната им стойност и данъчната оценка съгласно приложение №2 към ЗМДТ.

ЗМДТ не съдържа определения на понятията „жилищни” и „нежилищни” имоти. Но съгласно чл.37, ал.1 от Указ №883 за прилагане на Закона за нормативните актове „думи или изрази с утвърдено правно значение се използват в един и същ смисъл във всички нормативни актове“. В тази връзка следва да се вземат предвид определенията на “жилище” и “жилищна сграда” в Закона за устройство на територията (ЗУТ). Според §5, т.29 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ “жилищна сграда” е сграда, предназначена за постоянно обитаване, в която най-малко 60% от нейната разгъната застроена площ се заема от жилища. "Жилище" според т.30, §5 от ДР на закона е “съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди”. Изискванията за „жилище“ са посочени в чл.40, ал.1 ЗУТ, според която „Всяко жилище трябва да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него“.

Притежаваните от дружеството имоти могат да бъдат квалифицирани като жилищни. Но част от въпросните имоти се ползват от юридическото лице за отдаване за краткосрочен наем. В тези случаи съдебната практика приема, че същите следва да бъдат обложени като нежилищни имоти, тъй като чрез тях се осъществява стопанска дейност (Решение №4349 от 09.05.2022 г. по адм. д. №6567/2021 г., VIII отд. На ВАС; Решение №4517 от 27.03.2019 г. по адм. д. №710/2018 г., VII отд. на ВАС; Решение №6047 от 20.06.2022 г. по адм. д. №33/2022 г., VIII отд. на ВАС; Решение №6660 от 03.06.2021 г. по адм. д. №1824/2021 г., VIII отд. на ВАС). Тук следва да уточним, че законът предвижда диференциране с оглед предназначението, а не с оглед собствеността на имотите (по арг. от чл.21, ал.1 ЗМДТ). В цитираните решения, като аргумент в подкрепа на облагането им като нежилищни имоти, съдът посочва регистрацията/категоризацията им по ЗТ, т.е. съдът приема, че не устройственият статут на имота е определящ за данъчното му облагане, а предназначението, с което имотът се ползва – фактическото ползване на имотите е със стопанска цел, а не за задоволяване на жилищни нужди.

II Решение на Конституционния съд

Като контрапункт на изложеното дотук, следва да посочим изразеното от Конституционния съд (КС) в Решение №4 от 09.04.2019 г. по к.д. №15/2018 г., а именно: „регистрацията на имотите по чл.61, ал.2 от ЗТ се прави от лица, които извършват туристическа дейност (по чл.3 ЗТ), т.е. имотът се използва за туроператорска и друга предвидена дейност, респ. самите имоти в обхвата на чл.3, ал.3 от ЗМДТ са туристически обекти, поради което по ЗМДТ, раздел VІ, собственикът им (но не и самият имот – арг. от чл.61з ЗМДТ) се облага с патентен данък и именно "за доходите си"/“. Иначе казано – разграничава се смесването на елементи на подоходния и имуществения вид данък.

Предвид изложеното и в съответствие с чл.21, ал.1 ЗМДТ, съгласно която данъчната оценка на имотите на предприятията е по-високата между отчетната им стойност и данъчната оценка, на дружество коректно е било указано да декларира данни за отчетната стойност на имотите, предназначени за краткосрочно отдаване под наем, която впоследствие да послужи за данъчна основа за облагане с данък сгради.

В името на обективността следва да споменем, че има и решение на ВАС - обратно на цитираната съдебна практика (Решение №7368 от 17.05.2019 г. по адм. д. №1602/2019 г., VIII отд. на ВАС).

В случая не всички имоти на дружеството са регистрирани по ЗТ и се отдават по наем за краткосрочно настаняване, а има и такива, които са отдавани под наем за дългосрочно задоволяване на жилищни нужди. Тези апартаменти представляват жилищни имоти, тъй като отговарят на изискванията за „жилище“ и са предназначени за дългосрочно задоволяване на жилищни нужди. Къщи, апартаменти и пр., които не се използват с друго предназначение, се декларират и облагат като жилищни, независимо дали принадлежат на физически лица или на предприятия. Това се отнася само до случаите, при които апартаменти не се използват с предназначение, различно от жилищното (напр. за офиси, туристически обекти и др.).

III Правила за деклариране

Според чл.99, ал.3 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК), служителите, извършващи приемането на декларациите, при поискване са длъжни да оказват съдействие по всички въпроси, свързани с попълването на декларацията, както и да посочат необходимостта от отстраняване на непълноти в попълнена декларация. Въпреки това приемането на декларация може да бъде отказано само ако не е подписана или не е подадена от упълномощено лице или не съдържа данните за идентификация по чл.81, ал.1, т. 2 и 3.

Съгласно чл.4, ал.3 от ЗМДТ в производствата служителите на общинската администрация имат правата и задълженията на органи по приходите, а в производствата по обезпечаване на данъчни задължения - на публични изпълнители. Когато след прием на декларация са констатирани несъответствия, редът за отстраняването им е регламентиран в чл.103 ДОПК – чрез покана до подателя за отстраняване на несъответствия и подаването на нова декларация. При неизпълнение на указаното от органите на общинската администрация в законоустановения 14-дневен срок, се пристъпва към служебно издаване на акт за установяване на задължение за данък сгради и такса смет по чл.107, ал.3 ДОПК, който подлежи на оспорване по административен ред пред ръководителя на звеното за местни приходи на общината, а след това пред компетентния административен съд.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество "Захаринова  Нексиа“ ООД (www.ZaharinovaNexia.com). Дружеството е част от 9-та в света международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и две внучки.