Много фирми купуват и продават урегулирани поземлени имоти заедно със сградите върху тях. Затова в рубриката на “Труд” “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това какви са правилата за начисляване на ДДС в тези случаи.

I Отделна продажба на сграда и терена

Предстои покупка на недвижим имот, състоящ се от земя (урегулиран поземлен имот - УПИ) и сграда, която не е нова, по смисъла на §1, т.5 от допълнителните разпоредби на Закона за ДДС. Продавачът настоява да отдели като освободена сделка продажбата на сградата и терена под нея, а като облагаема - останалата част от земята, която е УПИ, както и прилежащия терен около самата сграда. Поставени са следните въпроси:

1. Прилежащият терен към сградата може ли да бъде отделен от терена под сградата?

2. Освободена доставка ли е ще е тази на сградата, земята под нея и прилежащия терен?

Определение на понятието “прилежащ терен” е дадено в §1, т.6 от допълнителните разпоредби на Закона за ДДС. Това е сумата от застроената площ по смисъла на Закона за устройство на територията (ЗУТ) и площта около застроената площ, определена на база отстояние 3 м от външните очертания на всяка от ограждащите стени на първия надземен етаж или на полуподземния етаж на сградата, в рамките на урегулирания поземлен имот.

Съгласно чл.45, ал.3 от ЗДДС, освободена доставка е и доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях.
Доставките на сгради или части от тях, които не са нови и прилежащите към тях терени и учредяването и прехвърлянето на вещни права върху същите се разглеждат като отделни доставки спрямо прехвърлянето на правото на собственост върху УПИ (без прилежащия терен) и могат да бъдат подчинени на различен режим по ЗДДС. Следвайки логиката па цитираните разпоредби, доставката на земята би била облагаема за частта на урегулирания поземлен имот, предмет на сделка, която не е прилежащ терен към “стара” сграда (сгради).

Прилежащият терен може да бъде предмет, както на освободена, така и на облагаема доставка. Случаите, при които прилежащият терен представлява облагаема доставка, (извън случаите на упражненото право на избор по чл.45, ал.7 от ЗДДС), са разгледани в т. II, Б, 4 на становище на изпълнителния директор на НАП с №91-00-261/04.09.2007 г. То е публикувано на сайта на НАП www.nra.bg.

Упражняването на правото на избор по чл.45, ал.7 от ЗДДС за едната от доставките не е обвързано със задължение за упражняване на същото право и за другата доставка.

Прилежащият терен се определя към сграда. Когато предмет на доставка е и земята към сградата, и прилежащият терен е предмет на освободена доставка, трябва от посочената в нотариалния акт или друг документ за собственост площ на УПИ да се извади площта на прилежащия към сградата терен и след това да се изчисли стойността на идеалната част от УПИ, която не е прилежащ терен.

Поради това, въпреки, че сградата и земята в повечето случаи се посочват в договорите като един общ предмет на сделките и не се прави разграничение между прилежащ терен и останалата земя - УПИ, за целите на ЗДДС са налице две отделни доставки:

- на сграда и прилежащ терен (или вещно право върху тях) и

- на УПИ - без прилежащия терен към сградата.

II Продажба на поземлен имот на физическо лице

Дружество купува от частен съдебен изпълнител зема (урегулиран поземлен имот - УПИ) без ДДС. Документът за покупката е постановление за възлагане и при придобиването на имота не е ползван данъчен кредит. Няколко години по-късно дружеството продава на физическо лице това УПИ. Поставен е въпросът: Трябва ли при продажбата на УПИ да се начислява ДДС при условие, че при покупката не е ползван данъчен кредит?

Съгласно чл.45, ал.1 от Закона за ДДС, освободена доставка е прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването є под наем или аренда.

В чл.45, ал.5 от ЗДДС са регламентирани изключенията от това правило, като съгласно т.1 от същата норма, разпоредбата на чл.45, ал.1 от ЗДДС не се прилага по отношение на прехвърлянето на право на собственост върху урегулиран поземлен имот (УПИ) по смисъла на Закона за устройство на територията (ЗУТ), с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови.

В ЗДДС липсва легална дефиниция на урегулиран поземлен имот, като законът препраща към легалната дефиниция за УПИ в ЗУТ. Съгласно §5, т.11 от допълнителните разпоредби на ЗУТ, “урегулиран поземлен имот” или “урегулиран имот” е поземлен имот, за който с подробен устройствен план са определени граници, достъп от улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство. От дефиницията за УПИ е видно, че за да бъде определен един поземлен имот (ПИ) като урегулиран, е необходимо наличието на подробен устройствен план, в който същият да фигурира с посочените характеристики, без да се прави изрично позоваване на конкретен вид подробен устройствен план.

Следва да имате предвид, че на основание чл.50, ал.1 от ЗДДС, освободена е доставката на стоки или услуги:

1. които са използвани изцяло за извършването на освободени доставки и на това основание не е било упражнено правото на приспадане на данъчен кредит по отношение на начисления данък при тяхното производство, придобиване или внос;

2. при производството, придобиването или вноса на които не е било налице право на приспадане на данъчен кредит на основание чл.70.

По силата на ал.2, тази разпоредба не се прилага, когато по реда на чл. 79а и 79б е упражнено право на данъчен кредит чрез извършване на корекция.

Възможността и същевременно задължението доставките да бъдат третирани като освободени произтичат от разпоредбите на чл.50, ал.1 от ЗДДС, при едновременно наличие на условията, визирани в техните хипотези, и липса на условията, визирани в хипотезата на ал.2. За да бъдат приложени разпоредбите на чл.50, ал.1 от ЗДДС, и в двата случая, предвидени в т.1 и т.2, е необходимо при придобиването на съответната стока доставчикът да е начислил данък. Това произтича както от текстовете на т.1 и т.2, така и от разпоредбата на чл.68, ал.1 от ЗДДС, съобразно която данъчен кредит е сума на начислен данък.

Видно от това, начисляването на данък за получената облагаема доставка е една от необходимите предпоставки за прилагането на която и да било от разпоредбите на чл.50, ал.1 от закона. Втора предпоставка е получателят да не е приспаднал сумата на начисления му данък, т. е. да не е ползвал данъчен кредит, а третата предпоставка е посочената съответно в т.1 или т.2 на чл.50, ал.1 от ЗДДС причина за неползването на данъчен кредит.

Доколкото в конкретния случай, видно от изложената в запитването фактическа обстановка, данък при придобиването на имота изобщо не е начисляван и поради тази причина не е формирана подлежаща на приспадане сума (сумата, дефинирана като данъчен кредит в чл.68, ал.1 от ЗДДС), то не е налице една от основните предпоставки за прилагането на чл.50, ал.1 от ЗДДС, а именно начисляването на данък при придобиването на имотите.

Предвид гореизложеното не можете да третирате доставката като освободена. Извършената от дружеството доставка на УПИ е облагаема, предвид чл.45, ал.5, т.1 от ЗДДС и за нея на основание чл.12 от ЗДДС, следва да бъде начислен данък.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество “Захаринова Нексиа” ООД (www.ZaharinovaNexia.com). Дружеството е част от 9-та в света международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и две внучки.