Много хора продават имоти, включително и такива, които не са въведени в експлоатация. Затова в рубриката на “Труд news” “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това какви са правилата за регистриране по ДДС и плащане на данъка в тези случаи.

Гражданин извършва няколко продажби на имоти. Продава стара сграда със статут на търговски обект и земята под нея, която е купил през 2008 г. Продажната цена е 8000 лв. След това същата година продава паркомясто за 5000 лв., което представлява идеална част от урегулиран поземлен имот. Човекът строи къща в собствен парцел, купен преди четири години. Поради липса на пари къщата ще бъде продадена на незавършен етап (преди да е въведена в експлоатация). Цената ще бъде 250 хил. лв. Поставени са следните въпроси:

1. Длъжен ли е човекът да се регистрира по Закона за ДДС, тъй като ще бъде надвишен оборотът от 50 хил. лв.?

2. Какви са санкциите, ако пропусне срока и какво ще дължи?

По първи въпрос:

Съгласно чл.3, ал.1 от ЗДДС данъчно задължено лице е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея. В кръга на задължените попадат и физическите лица, доколкото извършват независима икономическа дейност по ал.2 и не попадат в изключенията на ал.3 на същата разпоредба.

Според чл.3, ал.2 от ЗДДС независима икономическа дейност е “дейността на производители, търговци и лица, предоставящи услуги”. Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на имущество с цел получаване на редовен доход от него.

В ЗДДС няма критерии, според които да се определи дали една дейност се осъществява редовно или по занятие. В практиката на Върховния административен съд (ВАС) като критерий за определяне на една дейност като такава по занятие се посочва системното (три или повече пъти за една година) и осъществяването є с цел печалба в частен интерес. В случаите на продажби на недвижими имоти ВАС приема, че лицето осъществява дейност редовно, ако извърши три или повече от три продажби в рамките на 12 поредни месеца с цел реализиране на печалба.

Съдът на Европейския Съюз (СЕС) в свои решения изтъква, че броят и мащабите на осъществените продажби сами по себе си не са определящ критерий за разграничаването на дейностите на участник в оборота, действащ като частно лице и тези на оператор, чиито сделки представляват икономическа дейност. При продажбата на имоти от значение е дали лицето предприема активни действия, като използва средства, сходни на използваните от производител, търговец или доставчик на услуги. Такива активни действия могат да са осъществяване на благоустройствени дейности в имота, както и в използването на средства за пускане на пазара. Съдът посочва следните фактори, които могат да бъдат взети предвид при извършване на тази преценка - продължителност на периода, през който са извършени продажбите, броят на клиентите, размерът на приходите.

Ако покупко-продажбата на недвижимите имоти не се извършва редовно или по занятие, тази дейност няма да има характер на независима икономическа дейност, сделките по продажбите ще попадат извън обхвата на ЗДДС.

В случаите, когато физическо лице извършва подготвителни действия за продажбата на имот, така както търговец би действал при организиране на дейността си - например рекламира имота, извършва довършителни строителни дейности или изгражда инсталация - ВиК или електрическа, т. е. извършва действия, които не са насочени само към съхраняване на имота или недопускане на неговото увреждане, следва да се приеме, че е налице упражняване на независима икономическа дейност по смисъла на ЗДДС.

Преценката за извършването или не на независима икономическа дейност следва да бъде направена от органите по приходите.

Съгласно чл.96, ал.1 от закона всяко данъчно задължено лице на територията на страната с облагаем оборот 50 хил. лв. или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия е длъжно в 7-дневен срок от изтичането на данъчния период през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по закона. Когато оборотът е достигнат за период, не по-дълъг от два последователни месеца, включително текущия, лицето е длъжно да подаде заявлението в 7-дневен срок от датата на която е достигнало оборота.

Според чл.45, ал.3 от ЗДДС, освободена доставка е доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях. “Нови сгради” според т.5 от &1 на ДР на ЗДДС са сградите:

а) които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем са с етап на завършеност “груб строеж”, или

б) за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем не са изтекли 60 месеца от датата, на която е издадено разрешението за ползване или удостоверението за въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията (ЗУТ); или 

в) които отговарят на следните условия:

аа) представляват части, обособени като самостоятелни обекти от съществуващи сгради в резултат на извършено надстрояване и/или допълващо застрояване и тези части може да бъдат обект на отделни доставки или представляват сгради, за които направените преки разходи за извършване на реконструкция, основно обновяване и/или преустройство са не по-малко от една трета от пазарната цена на тези сгради към датата на която е издадено ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на ЗУТ; и

бб) към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца от датата на която е издадено ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на ЗУТ.

Ако в качеството си на физическо лице човекът извършва независима икономическа дейност - продажба на недвижимите имоти, се явява данъчно задължено лице. В този случай, доставките на сгради или на части от тях, които не са нови по смисъла на закона, както и доставката на прилежащите към тях терени, учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях не формират облагаем оборот за целите на задължителната регистрация по чл.96, ал.1 от ЗДДС. Когато, предмет на прехвърлителната сделка е сграда или част от нея, която има характеристика на “нова сграда”, доставката е облагаема и данъчната основа формира облагаем оборот по чл.96, ал.2 от закона. По отношение прехвърлянето на правото на собственост върху урегулиран поземлен имот или върху част от същия (каквото представлява паркомястото), е налице облагаема доставка по смисъла на чл.12, ал.1 от закона. Следователно, данъчната основа на тази доставка ще участва при формиране на облагаем оборот за целите на задължителната регистрация по закона.

По втори въпрос:

Данъчно задължено лице, което е длъжно, но не подаде заявление за регистрация по ДДС в установените срокове, се наказва с глоба от 500 до 5000 лв.

Когато лицето е било длъжно, но не е подало заявление за регистрация в срок, се приема, че дължи данък и за облагаемите доставки, с които надхвърля облагаемия оборот от 50 хил. лв. от датата на която е надвишен оборотът до датата, на която е регистрирано от орган по приходите или до датата, на която са отпаднали основанията за регистрация. За облагаемата доставка, с която се надхвърля облагаемия оборот, се дължи данък (чл.102, ал.4 от ЗДДС).

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество “Захаринова Нексиа” ООД (www.ZaharinovaNexia.com). Дружеството е част от 9-та в света международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и две внучки.