Много собственици на терени учредяват право на строеж на фирма, срещу което получават няколко апартамента от новата сграда. Затова в рубриката на “Труд” “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това какви са правилата за плащане на ДДС в тези случаи и необходимо ли е собственикът на земята да се регистрира по ДДС.

Предстои да бъде сключен договор, по силата на който дружеството и собственикът на поземлен имот взаимно ще си учредят и запазят право на строеж, като дружеството ще построи сграда с РЗП 1000 кв. м и ще получи 700 кв. м. от общата РЗП, а собственикът на земята ще получи 300 кв. м, изразяващи се в 4 самостоятелни обекта в сградата. Поставени са въпросите:

1. Как Законът за ДДС третира сделката за учредяване право на строеж срещу задължение за проектиране и строителство?

2. Ако сделката по учредяване правото на строеж бъде извършена преди издаването на разрешение за строеж на сградата, дължи ли се ДДС от физическото лице в момента на учредяване на правото на строеж или в по-късен момент? Необходимо ли е собственикът на земята да се регистрира по ДДС?

Правила за бартер в ЗДДС:

На основание чл.2, т.1 от Закона за ДДС, с данък върху добавената стойност се облага всяка възмездна облагаема доставка на стока или услуга. Облагаема доставка по смисъла на чл.12, ал.1 от ЗДДС е всяка доставка на стока или услуга по чл. 6 и 9, когато е извършена от данъчно задължено лице по този закон и е с място на изпълнение на територията на страната, както и доставката, облагаема с нулева ставка, извършена от данъчно задължено лице, освен в случаите, в които този закон предвижда друго.

В случая собственикът на поземлен имот ще учреди право на строеж на дружество срещу задължение да изгради сградата и да получи четири самостоятелни обекта от нея.

Правото на строеж или т. нар. “суперфиция” съгласно чл.63, ал.1 от Закона за собствеността е самостоятелно вещно право да се построи и държи сграда в чужд недвижим имот.

За доставката по учредяване на право на строеж е договорено възнаграждение в предоставяне на услуга - проектиране и извършване на строително монтажни работи по изграждане на самостоятелните обекти в сградата.

Съгласно чл.130, ал.1 от ЗДДС, когато е налице доставка, по която възнаграждението (изцяло или частично) е определено в стоки или услуги, приема се, че са налице две насрещни доставки, като всеки от доставчиците се смята за продавач на това, което дава, и за купувач на това, което получава. Данъчното събитие за доставките възниква по общите правила на закона.

На основание чл.25, ал.2 от ЗДДС, данъчното събитие на доставка възниква на датата, на която е прехвърлено правото на собственост върху стоката или друго вещно право, или на датата, на която услугата е извършена. Когато преди да е възникнало данъчно събитие по ал.2 се извърши цялостно или частично авансово плащане по доставка, данъкът става изискуем при получаване на плащането (за размера на плащането), на основание чл.25, ал.7 от ЗДДС. В тези случаи се приема, че данъкът е включен в размера на извършеното плащане.

Предвид разпоредбата на чл.130, ал.2 от ЗДДС, доставката с по-ранна дата на възникване на данъчно събитие се смята за авансово плащане (цялостно или частично) по втората доставка. В случая доставката с по-ранна дата е доставката по учредяване на правото на строеж. Данъчното събитие на тази доставката възниква на датата на учредяване на правото на строеж в нотариална форма.

На датата на възникване на данъчното събитие ДДС става изискуем за облагаемите доставки и възниква задължение за доставчика да го начисли, или възниква основание за освобождаване от начисляване на данък за освободените доставки (чл.26, ал.6 от ЗДДС).

На основание чл.45, ал.2 от ЗДДС учредяването или прехвърлянето на право на строеж се смята за освободена доставка до момента на издаването на разрешение за строеж на сградата, за която се учредява или прехвърля правото на строеж.

Ако правото на строеж е учредено преди момента на издаването на разрешение за строеж на сградата, доставката ще е освободена.

Ако правото на строеж е учредено след издаването на разрешение за строеж на сградата, доставката ще е облагаема.
На основание чл.26, ал.7 от ЗДДС, когато възнаграждението по доставката е определено изцяло или частично в стоки или услуги, без страните да са му придали парично изражение, данъчната основа на всяка от доставките към датата на възникване на данъчното събитие е данъчната основа при придобиването или себестойността на предоставената стока или направените преки разходи за извършване на предоставената услуга. Когато данъчната основа не може да се определи по този ред, данъчната основа е пазарната цена.

Относно регистрацията по ЗДДС:

На основание чл.96, ал.1 от ЗДДС всяко данъчно задължено лице, което е установено на територията на страната, с облагаем оборот 50 хил. лв. или повече за период не по-дълъг от 12 последователни месеца преди текущия е длъжно в 7-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по този закон. Когато оборотът е достигнат за период не по-дълъг от два последователни месеца, включително текущия, лицето е длъжно да подаде заявлението в 7-дневен срок от датата, на която е достигнат оборотът.

Облагаемият оборот се определя по реда на чл.96, ал.2 от ЗДДС и е равен на сумата от данъчните основи на извършените от лицето облагаеми доставки, включително облагаемите с нулева ставка; доставки на финансови услуги по чл.46 и доставки на застрахователни услуги по чл.47, когато са основна дейност на лицето.

В облагаемия оборот за регистрация по чл.96 от ЗДДС не се включват освободените доставки.

Данъчно задължено лице е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея. Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него.

В ЗДДС липсват критерии, според които да се определи дали една дейност се осъществява редовно или по занятие. Според практиката на Съда на ЕС, когато частно лице предприема активни действия за продажбата на имоти като използва средства, подобни на тези, използвани от производител, търговец или доставчик на услуги това лице трябва да се счита за лице, упражняващо “икономическа дейност” и трябва да се счита за данъчнозадължено за ДДС. (Съединени дела С-180/10 и С-181/10). Такива активни действия могат да се изразяват по-конкретно в благоустройствени дейности в имота, както и в използването на изпитани средства за пускане на пазара (например реклама на имота).

Предвид горното, еднократното учредяване на право на строеж не представлява независима икономическа дейност и за физическото лице не възникват задължения по ЗДДС.

Когато извършваната от лицето дейност, може да се определи като независима икономическа дейност, по смисъла на чл.3, ал.2 от ЗДДС, то ще има качеството на данъчнозадължено лице. Тогава, учредяването на право на строеж след издаването на разрешение за строеж на сградата ще е облагаема доставка и като такава, на основание чл.96, ал.2 от ЗДДС ще участва при формирането на облагаем оборот за регистрация по чл.96, ал.1. Ако правото на строеж е учредено преди издаването на разрешение за строеж на сградата, доставката ще е освободена и няма да формира облагаем оборот за регистрация по чл.96, ал.1 от ЗДДС.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество “Захаринова Нексиа” ООД (www.ZaharinovaNexia.com). Дружеството е част от 9-та в света международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и две внучки.