Докога ще падат цените

Кога ще спре пропадането на имотния пазар?

Фундаменталният въпрос особено вълнува всички собственици в България (над 90% от населението), но и всички потенциални купувачи.

За да разберат дали има балон на пазара, икономистите най-често използват показателя “цени-доходи”, измерващ

покупателната способност

на населението. Има различни методологии, отчитащи средната заплата в страната, брутния вътрешен продукт на човек от населението, но един от най-точните измерители е “цени на жилищата спрямо доходите на домакинствата”.

Това важи особено за България, където все още се срещат плащания на надници под масата. Плюс на фамилните приходи е, че в тях освен твърдата заплата влизат и други доходи - от наеми, от сделки с имоти, дори от депозити.

Анализът показва, че от 2002-ра до 2008 г. цените на жилищата в България са нараснали

два пъти и половина по-бързо

от доходите на гражданите. Подобно балонизиране е характерно и за други източноевропейски страни, влезли в ЕС, НАТО или в еврозоната. Присъединяването към двата съюза и въвеждането на еврото (или по-скоро новините за това) водят до приток на чуждестранни инвестиции и поевтиняване на кредитния ресурс. Голяма част от вложенията се насочват към имотите и в резултат цените се покачват.

Сравнението с доходите показва, че още през 2006-2007 г. на пазара у нас се е заформил балон. Образно казано, тогава едно семейство е трябвало да отделя всичките си доходи в продължение на 7 г., за да купи стандартен двустаен апартамент от 65 кв. м (бел. ред. - без да се взема предвид жилищният кредит и лихвите по него). А през 2008 г., когато цените бяха стигнали върха си, за същата сделка са били нужни над 9 брутни годишни дохода.

Тръгналият от есента на 2008 г. спад на цените върна покупателната способност на ниво от 2005 г. И по всичко изглежда, че това няма да е краят.

Жилищата все още изглеждат надценени, ако се вземе средната стойност на съотношението “цени-доходи” за последните 11 години. Усредненият показател е между 6,0 и 6,5 годишни дохода, а през 2009 г. нивото падна до 7,8.

Ако се приеме, че тази година няма да има съществена промяна в доходите, предвид очакванията за нулев растеж на брутния вътрешен продукт, може да се прогнозира, че цените на имотите биха могли да паднат с още 15-20%, преди да намерят дъното си.

Най-черният сценарий за допълнителен спад засега е малко вероятен предвид очакваното възстановяване на икономиката през 2011 г.

Банките също не искат срив на пазара и доказателство за това е пасивната им политика по отношение на отнети имоти от неизрядни длъжници (лошите кредити). Те се обявяват на публична продан на сравнително високи цени, като почти липсват агресивни суперниски оценки.

От друга страна, банките за момента

не облекчават

условията за отпускане на ипотечни кредити, което евентуално би обърнало пазара и дори би предизвикало нов ценови ръст. Въпреки някои лихвени промоции цените на жилищните кредити не тръгват масово надолу. Доказателство за това са данните на БНБ, че през декември годишният процент на разходите (ГПР) за жилищните кредити в евро остава почти без промяна.

Няма съществена разлика и при друго важно условие на кредита - процентът на финансиране, който отпускат на купувача. Засега той остава между 50 и 80% според типа имот, а преди кризата процентът беше между 80 и 100%.

Макроикономически показатели като ниво на заетост и стопански растеж също “играят” в посока на продължаващ спад на цените. При растяща безработица, увеличение на лошите кредити и продължаваща несигурност в икономиката няма как да се зароди нова вълна купувачи, която да повлияе за поскъпване на имотите.