С ИВАН ВЕЛКОВ, председател на Национално сдружение "Недвижими имоти" разговаря Красимир Цигуларов
- Г-н Велков, не е ли смущаващо, че за две години падаме назад в класацията за прозрачност на имотния пазар?
- Не знам доколко обективно може да се обобщава за различните и много специфични регионални пазари. Един от критериите например е наличието на публични компании в сектора с недвижими имоти. В Англия е естествено те да са стотици и пазарът там да изглежда много прозрачен от тази гледна точка. В България, освен АДСИЦ-овете, всички други са търговци и единствената публична информация е някъде в търговския регистър, не и на борсата. Просто броят на публичните компании е много малък. В това отношение тази класация не е съвсем обективна.
- Но инвеститорите я приемат като основа за сериозни изводи.
- Да, от друга страна, има съвсем правилни базисни изводи. Ние сме развиващ се динамично пазар, който стартира буквално преди няколко години. Преди кризата имаше огромен ентусиазъм . В момента пазарът е в другата крайност. Може би единственото добро е, че така можем да видим какво объркахме. Но не и да ни сравняват с развити пазари, които от векове се занимават с такава дейност като частен бизнес, като симбиоза между индивидуални и колективни ресурси и характеристики...
- Но и не можем да твърдим, че имаме съвършената нормативна уредба.
- Ако се отчита само нормативната уредба, съм съгласен. В други пазари има логична, обективна, публично достъпна информация за пазара, за участниците на него, за оборотите, за обемите, за цените. Тук това изглежда като грижливо пазена от всички тайна. Защо - никой не може да обясни.
В крайна сметка се стига дотам, че няколко консултантски компании правят сериозни усилия и вкарват сериозни собствени ресурси да събират пазарна информация и да формулират изводи и тенденции. В други държави това е задължително пазарно обусловено предимство. Освен НСИ Агенцията по вписванията, да речем, би могла да генерира, стига да имаше достатъчен капацитет и ресурс, огромно количество данни. И затова външните наблюдатели, като няма откъде да ги получат, ни пишат директен минус.
При дефицита на публична информация е естествено да сме непрозрачен пазар. Иначе, ако под непрозрачност се разбират тъмни, скрити сделки, в последните години както кризата, така и част от регулациите, валидни за други индустрии и пазари, доведоха до сериозно просветляване.
- Какво конкретно?
- Само мерките срещу изпиране на пари, да речем, в огромна степен преподредиха ангажиментите и на брокерите на недвижими имоти, и на предприемачите. И нелегитимните посредници вече издъхват.
- От около година в структурите на Националното сдружение “Недвижими имоти” (НСНИ - б.р.) активно се обсъжда закон за брокерите. Но като че ли той все още не се приема еднозначно и не се знае как би променил пазара.
- Вижте, колкото повече са взаимосвързаните нормативи, които изискват ясни правила и процедури, толкова по-нелепи стават ехидните коментари, че се правят лобистки закони. Напротив - 90% от нещата, които искаме със закона, фирмите от сдружението вече са длъжни да ги правят по други нормативни изисквания и закони. Просто искаме да ги поставим комплексно на едно място. И да получим адекватни права срещу поемането на повече задължения.
- И все пак - защо се прави закон сега - повече от двадесет години след като пазарът беше либерализиран?
- Може би е синтез от усилията, които са полагани плавно преди. Имаме амбициозен управителен съвет на НСНИ, който не иска да изоставаме от съвременните тенденции. И поне да изравним международната ни репутация с националната. Защото те са на две коренно различни нива. Като организация ни уважават в чужбина, а ни коментират със съмнение у нас. А в сдружението са фирми, които от 15-20 години са си заложили името и репутацията в този бизнес.
Това искаме да променим. Защото държавни и обществени органи ни ползват като източник на коректна информация, за проверки. В това отношение сме партньор. Но иначе в общественото пространство масово ни броят за “някакви там брокери”.
В същото време в последните месеци през всяка седмица имаме нови молби за включване на фирми в сдружението, въпреки кризата. При нас има ръст на легитимните, професионални фирми за недвижими имоти, които искат да се занимават с прозрачен бизнес.
- Какво трябва да постигнете с вашите предложения?
- Като цяло искаме да постигнем много по-сериозна, по-ясна легитимация на професията на брокера. Нямаме намерение да въвеждаме забрани. Просто трябва да изясним ние кои сме като посредници, като функция на процеса в сделките с имоти. Това съдържа много повече бизнес елементи, отколкото само регистрация или обща информация.
Държавата и местната администрация имат своята роля в регистрацията и информацията. Пазарът, дори виртуалният, изпълнява много успешно ролята на първоначален информатор - какво се случва, какво се строи, къде какво се появява. Има юристи, нотариуси, които се занимават със сериозна част от правната рамка на сделките.
По средата остават брокерите.
Тяхната работа, отдавна регламентирана на утвърдените пазари, е да съветват за по-добър избор. Тази работа е комбинация от правни, финансови, архитектурни, ако щете и социални параметри и приключва със съвет към клиента какво да избере и защо. Но точно за нея няма регламент. Оставена е на волята на свободния пазар, на търговския закон. И изведнъж всички се оказват търговци...
По света ролята на посредника е не на търговец, а на съветник. Има и пазари, където клиентът е длъжен да възложи на някого да му рекламира имота, да го промотира и да търси купувачи. Той делегира права на някого, за когото това е основен предмет на дейност. Тоест няма конфликт на интереси, както се случва в България.
- Бягаме от конфликта на интереси. Но все пак пазарът е свободен...
- У нас е суперлиберален. Но какво значение има, след като не е прозрачен?
Пазарът у нас всъщност дори не е толкова свободен, колкото е оставен без защита и гаранции. Ако има по-спекулативно, по-хищнически настроени участници, няма кой да ги спре, да ги респектира. И примерите за подобно арогантно и вредно поведение са най-вече в курортните градчета и райони, където презастрояването направо погуби концепцията за ваканционен туризъм.
И все пак, когато говорим за регламентация, ние не искаме да наложим някакво излишно и ненужно звено, каквото често е усещането на хората. Защото, да съобщиш локацията и евентуална цена на един имот, е нищожна част от работата на посредника. Сериозната и сложна работа е, когато клиентът знае, че има много предложения, знае, че може и сам, но предпочита да възложи тази работа и отговорност на някого, който е професионалист и ще получи възнаграждение за свършена допълнителна работа - с анализ и доказателства.
Това е важно за нас - легитимацията на посредника в тези сделки. Това ни е програмата минимум. Дали законът ще ни го гарантира - силно се съмнявам. Но много по-важно е да успеем да преобърнем нихилистичното отношение на крайния потребител към нуждата от подобна дейност. Никой не задължава никого да ползва брокер. Но ако го ползва, нека поне да знае какво да изисква и какво може да получи като услуга.
Години наред сме го обсъждали в сдружението. Една от основните цели е точно да се разпишат правата и отговорностите на коректните участници на пазара. Огромен брой от компаниите, които са наши членове, са го заявявали нееднократно. А нашите членове са сред най-известните компании в този бранш, те са познати в местата, в които работят. И щом директни конкуренти могат да намерят причина вече 20 г. да се сдружават и да търсят общи цели, явно нещо в нормативната ни уредба не им дава възможност да се чувстват част от една уважавана гилдия.
- Не е ли късно тепърва да се търси регламентация?
- Тя се търси от години. Мина се през различни етапи. Преди няколко години например сдружението направи доброволен регистър с данните, имената, адресите на фирмите. В момента донякъде тази функция изпълнява Търговският регистър.
Идеята ни, и тя не е обвързана задължително със закон, е да има ясен публичен регистър на компаниите и на служителите в тях. Защото те застават с имената си зад своята работа. Хората трябва да са сигурни, че срещу тях е легитимен представител на професията.
- Но това все пак не се решава със закон.
- Именно. Законът може само в някаква степен да регламентира правата и отговорностите. И да има условия, които трябва да изпълнява всеки, който се занимава с посредничество в имотите. Да е легитимен, да е истински търговец, а не абстрактен свободен електрон, който днес може да е тук, утре да го няма. Защото той поема отговорност - ако не правна, то поне финансова.
Не смеем да твърдим, че представляваме гилдията. Напротив - представляваме тази част от гилдията, която иска да работи по европейските правила. А те не са нещо страшно, общодостъпни са, отдавна се спазват. Спазват се и в България, особено в тези компании, които работят с чужди клиенти. Там няма разминаване. Но защо плавно и постепенно те да не станат пример за подражание за всички? Понякога имаме усещането, че много от хората не искат да разберат какви са ползите за всички участници на пазара от това да вървим нагоре.
18.07.2012 09:08:21
Сега разбирам, защо разните пубери се костюмират така прилежно. Защото без строгия костюм ще изглеждат на "Копелетата" от "Господари на ефира". Колко сгради е вдигнал тоя посерко, та се изказва тъй дълбокомислено за имоти, цени и перспективи ? Мамин сладът, пере парите на родителите си .