Какво всъщност се случва на пазара на имоти? Доколко данните за повишаване или намаляване на броя на сделките дават реална представа за тенденциите в различните сегменти?

Поне сред брокерите никой не би се наел с категорични отговори.

През миналата 2011 година например бе отчетено увеличение на вписаните имотни сделки с 20 на сто спрямо 2010 година. Но всички са наясно, че този растеж на пазара в някаква степен е лъжовен. Той се дължи основно на рязко нарасналите продажби на земеделска земя, твърдят от имотния бранш. В останалите сегменти се говори по-скоро за спад. Тенденция, която продължава и в първата половина на тази година. Детайлна разбивка при евентуална промяна в начина на вписване на сделките би дала значително по-точна картина. Това обаче е само пожелание.

От години се говори и за единна база данни, в която да може да се провери актуалното състояние на всеки един имот. Така ще се увеличи значително сигурността при сделките и ще се пресекат възможностите за имотни измами. Кога тази база данни ще бъде напълно готова засега е неясно.

Има ли в България електронен имотен регистър? Въпрос, който няма еднозначен отговор, въпреки че от години се говори за това информацията за всички имоти в държавата да бъде вкарана в единна база данни.

Има имотен регистър, твърдят от Агенцията по вписванията, която го поддържа. Разбира се, признават, че далече не цялата недвижима собственост е в него. По последни данни там има информация за 9,7 млн. имота. Това са всички апартаменти, ниви, парцели, къщи, вили и каквото се сетите, с които са извършвани някакви сделки през последните 20 години.

И пак не съвсем. Защото за колко години назад има информация в регистъра зависи от населеното място. Най-стари данни в електронен вид са въведени във Варна - всичко след 1993 г. Другаде имат само имотите, по които е имало движение след 2000 г. В София информацията е след 1998 г.

Регистърът е свързан с кадастъра. Но... кадастрална карта я има, я няма за 16-18% от територията на страната. От години само няколко града като Балчик, Добрич и Каварна могат да се похвалят с пълен регистър.

Двете системи всъщност са една и обменят данни помежду си. Хората обаче масово се натъкват на несъответствия. Не един и двама души откриват, че площта на имота, записана в нотариалния им акт, се разминава с данните в кадастъра. Или пък че имотът им фигурира на картата като два отделни парцела. "Водещото винаги е записаното в нотариалния акт", обяснява шефът на Агенцията по вписванията Юлиян Митев. И допълва, че в момента две работни групи между двете ведомства изчистват проблемите. "Всичко тръгва от това, че вместо да се вземат старите карти и регулационни планове от техническите отдели на общините, се правят нови замервания. Отиват и мерят според оградата на имота, а тя не може да е водещото - има си документ за собственост", обяснява шефът на Нотариалната камара Димитър Танев. По думите му половината от новите кадастрални карти са грешни, но повечето хора разбират, че има проблем с имота им само ако им потрябва скица.

Но да се върнем на въпроса има ли електронен имотен регистър у нас. Отговорът е "да" и защото 27 580 души ползват услугите му. Срещу регистрация и внасяне на сума по преценка на потребителя те получават достъп до него. За всяка справка плащат по 1 лев.

Най-активните потребители са нотариусите, агенциите за имоти, частните изпълнители. Всички те също си плащат. Има една група потребители, които ползват регистъра напълно безплатно - държавните ведомства като МВР и Националната агенция за приходите. Отскоро достъп имат съдиите и прокурорите.

Всъщност смисълът от електронен имотен регистър е не просто лесен достъп и модерен начин за съхраняване на една от най-важните информации в държавата, а сигурността. Той позволява да можеш да провериш в реално време дали имотът, който се каниш да купиш, не е ипотекиран, или дали преговаряш с действителния му собственик.
Затова най-важно е информацията в него да е актуална.

"Във всички градове сделките се отбелязват в деня, в който са изповядани. Изключение е София", признава Митев. В столицата минават 3 дни, докато промяната - била тя дарение, съдебно решение за делба или продажба, се появи в регистъра.
Столичната служба няма директор от повече от година. "Обявихме конкурс, който приключи, и очакваме от 1 август титуляр, който да подобри организацията", казва директорът на Агенцията по вписванията.

Опасността от забавянето на отбелязването в регистъра е очевидна. Ипотека от понеделник може да се появи чак в четвъртък и междувременно някой да купи имота, мислейки си, че няма тежести.

Наблюденията на нотариус Танев са, че забавянето при вписването на актовете в София в момента дори е 7 дни. "То е последица от незаконосъобразната практика служителите на Агенцията по вписванията да преписват актовете. Представете си един акт от 80-100 страници, това е страшно много работа и не е нужно", обяснява той.

И допълва: "В имотния регистър трябва да има извлечение от основната информация от актовете - имена на собственика, адрес на имота, граници, съседи, цена и други. И тя трябва да блесне незабавно след сделката на екрана на всеки, които направи справка в регистъра."

Добре де, има ли електронен имотен регистър? Ако питате юристите, отговорът ще е и "да", и "не". И, въпреки че могат да бъдат обвинени във формализъм, те имат основание да го твърдят.

В Правилника за вписванията уредбата е изключително постна. Има само два текста, че електронен регистър изобщо съществува. Но към тях не са разписани правила и процедура.

Затова шефът на Нотариалната камара е още по-краен в оценката си и заявява: "Няма имотен регистър. Сега това е едно въздушно понятие."

Мотивът му да го твърди е, че след като имотният регистър е съвкупност от имотните партиди, а няма правно-технически правила за създаването на същите тези партиди, няма как да има регистър.

От 3 години в Министерството на правосъдието отлежават предложения на нотариусите за промяна в правилника. А те са изключително важни, защото създават ред в това какво представлява електронният имотен регистър, как се водят имотните партиди, какъв е достъпът до тях.

"В момента има работна група, която най-после се зае с предложенията ни и ако се подходи делово, може да има окончателен вариант на промените до 2 месеца", казва Танев.

По думите на нотариуса друг голям проблем са удостоверенията за тежести, които се издават на хората. В момента правилникът за вписванията задължава за всяка справка, каквато е и документът за тежестите, да се прави проверка в азбучния указател и в партидната книга. "А всичко се проверява само на екрана", твърди Танев.

Това реално може и да не е проблем, но формално е нарушение на процедурата.
"Всички вписвания, отбелязвания и заличавания се извършват според правилника", отговарят обаче от агенцията.

Нотариусите са сигнализирали агенцията и за два други проблема, на които са се натъкнали в практиката си. "Имаме съмнение, че могат да се пазят номера за вписване", каза Танев и обясни: "Колега е проверил имот и той не е имал тежести, а часове преди сделката изскача възбрана с дата отпреди проверката."

Друг проблем Танев обяснява със следния пример: "Купувате си имот и след две години продавачът спира да плаща издръжка и изведнъж на вашия имот се появява възбрана заради дълг на човек, който отдавна не е негов собственик." Това по принцип не би трябвало да става, но все пак такива случаи има.

Големият въпрос за бъдещето на регистъра е имотите да получат партиди т.е. уникални номера. Сега се работи с т.нар. предварителни партиди. Това не е проблем за потребителите, но е важен етап от изграждането на цялостен имотен регистър.
Шефът на Агенцията по вписванията е установил, че само за преминаването към същинските партиди ще му трябват 1,5 млн. лв. за хартия. Защото законът изисква откриването на всяка партида да се подписва от служителя и съдията по вписванията, които са го направили.

"Сега ще отпушим нещата, защото готвим доработка на системата, която да позволи партидите да се създават с електронен подпис", обяснява Митев.

За нотариусите и съдебните изпълнители пък голямата мечта е да могат да подават документи по електронен път. Представете си как сключвате сделката и само след секунди извлечението на най-важните данни за нея се появява в електронния имотен регистър.

Това ще спести нерви на купувачите, които сега час по час питат: вписаха ли ни. Ще се засили и сигурността.

Митев обясни, че вече е разговарял с шефа на Нотариалната камара и не е утопия да се мисли за електронния обмен на данни с гилдията.

Подобна връзка за съдебните изпълнители пък ще позволи за секунди да налагат възбрани на имотите на некоректните длъжници. Същото важи и за т.нар. публични изпълнители в НАП, които събират дълговете към държавата.

Край на разкарването по съдилища в София 

Представете си, че наследявате апартамента на баба си. Тя го е купила през 1967 г. Оттогава винаги е живяла там, не го е ипотекирала. Такъв имот просто не съществува в електронния имотен регистър.

Какво трябва да направите?

Да отидете в т.нар. стара архива на службата по вписванията, която най-често се пази в сградата на местния районен съд. Почвате да търсите по азбучниците, докато намерите името на старата жена и оттам да откриете нотариалния акт.

Ако сте в София, ви чака неприятна изненада, защото няма да откриете архива в районния съд. Логично е след това да го потърсите в Агенцията по вписванията, но той не е и там. Защото старата архива в столицата се пази в Съдебната палата. Така разкарването е гарантирано.

"Крайно време е да си приберем тези документи и да улесним хората", казва шефът на агенцията Юлиян Митев и уверява, че това ще стане съвсем скоро. Стелажите вече са купени и се водят преговори за предаването на документите с председателката на Софийския градски съд Владимира Янева.

Сайт срещу измамите 

Няма спор, че измамите са болна тема на имотния пазар. Най-лесни жертви са възрастните хора, а най-апетитна плячка за престъпниците са чужденците.
Затова Агенцията по вписванията се е заела с просветителска задача.

"Ще създадем специален сайт на български и на английски език, на който всеки ще може да се запознае с процедурите за покупка на имот у нас. Той ще бъде чисто практическо помагало с примерни договори, може даже да има списък на коректните фирми, които се занимават с недвижими имоти", обяснява Юлиян Митев.

По думите му сайтът е замислен в помощ на чуждите граждани и се разработва заедно с посолствата на Великобритания, Ирландия и Норвегия. "Той обаче ще е също толкова полезен и на българските граждани. Всеки ще може да научи какви подводни камъни да очаква, ако иска да купи имот в България", твърди шефът на агенцията.

Очаква се сайтът да заработи през септември.

Пазарувай в MediaMall.bg - книги, музика, филми и абонаменти


Съдия по вписванията
11.07.2012 11:46:13
0
0

Имотен регистър не съществува в България.Има само административна структура към Агенцията по вписванията с това име и съответна банкова сметка. Само в пет съдебни района е открита процедура преди повече от 5 години за създаване на имотен регистър по правилата на ЗКИР. В останалата част, която е вероятно над 90% от територията на страната, се работи и се вписват актовете по правилата на Правилника за вписванията. но не съвсем:)))-програмният продукт на Агенцията"установи" нови правила. Същията не е съобразен нито с изискванията на Правилника за вписванията, нито с ЗКИР. От въвеждането му същият е "извън закона", но продължава да функционира въпреки безброй сигнали от съдиите по вписванията, председателите на районите съдилища, нотариусите. Иначе същинският имотен регистър е една много добра идея, ако бъде реализирана по германски модел

РЕГИСТРИРАЙ СЕ

Нямаш
профил?

Запомни ме Забравена парола